中古ワンルームマンション投資。メリットとデメリットを実際に投資している私が解説。

こんにちは! 星野陽子です(自己紹介)。

Yoko
Yoko
中古ワンルームマンション投資、私もしています! ただこの投資法だけを聞いてすぐに投資せずに、いろいろな投資法を知って、最適なものを選び、戦略的に投資してくださいね。
副業として年に家賃を6千万得る方法」に不動産投資について書いたんだよね。よかったら読んでみてくださいね
弟子
弟子

中古ワンルームマンション投資法とは

次のように不動産の物件タイプにはいろいろありますが、中古のワンルームマンション投資とは、中古の(区分マンション)投資用ワンルームマンションに投資する方法です。

(区分マンション)投資用マンション
一棟アパート
一棟マンション
一棟ビル
戸建賃貸
賃貸併用住宅
店舗付き住宅
店舗
事務所
工場
倉庫
ホテル
駐車場
土地

(区分)投資用マンションは一棟の中の1つの区分のお部屋のことで、新築と中古があります。中古の区分マンションには1R(ワンルーム)(主に単身者用ですが広めであればカップルなど二人用)と2LDKとか3LDKなど(ファミリータイプ)がありますが、今回お話するのは中古の区分マンション(ワンルーム)への投資です。

「中古ワンルームマンション投資」では、この中古ワンルームマンションを現金またはローンを使って購入して、家賃を得ることを目指します。

「よくわからない」と思われる方のために、具体例で見てもらうとわかるかと思い、私自身が過去に購入して売却した中古ワンルームマンションについて説明します。

【私の最初の中古ワンルームマンション】
2003年に440万で東京都板橋区のワンルームマンションを現金で購入し、6年後の2009年に買った値段より少し高い金額(465万)で売却しました。

所有中の家賃は、56,000円×80ヶ月=4,480,000円で、二年ごとに更新料もいただきました。一度も修繕などの出費がありませんでしたので、6年間で資金が倍になったイメージです(㊟税金などがかかります)。

弟子
弟子
すごく増えたね! 預金していたら金利はわずかで、全然増えないもんね。
物件概要

4階建て鉄筋コンクリート造のマンションの1階にある部屋
面積: 約15.35㎡
築年月 昭和62年
東武東上線 成増駅から徒歩9分
家賃月額  56,000円
管理費    4,680円
修繕積立金 2,340円

収入としては毎月56,000円の家賃から、管理費と修繕積立金を管理会社に支払った残りの5万円弱です。その他に毎年2万円程度の固定資産税がかかり、利益に対して税金がかかりました。

空室 → なし
家賃滞納 → あり
40歳代フリーターの方がご入居されていまして、途中から家賃滞納がありました。本人とは電話や郵便やEメールで連絡をしても、連絡が全く取れないため、保証人の親御さんに連絡して毎月払ってもらっていました。

自然災害、修繕、金利上昇(現金購入なので関係なし)、値下がりなどは、ありませんでした。

弟子
弟子
いいね! だからお金持ちはみんな不動産を持っているんだね!
お金持ちの錬金術はもっともっと奥深いんだけどね。とりあえずそういうことで!
Yoko
Yoko

現金のみで中古ワンルームマンションに投資した成功例

芦沢 晃氏はサラリーマンのときにコツコツと現金で中古ワンルームマンションを購入し、その収益で、お母さまの介護費やご子息の教育費を十分に払われました。定年退職時には50部屋以上を所有し、生活するのには十分以上な家賃収入を得ていらっしゃいます。またその投資についての話を聞きたい!という人たちのために、セミナーなどで惜しげなく情報を提供されています。

お母さまやご家族のためにたくさんのお金を使っても有り余るお金を持ち、定年退職後にも「芦沢先生の話を聞きたい!」「芦沢先生が大好き♥」という方々に囲まれ、ご趣味でも不動産投資同様に大人気という、お金だけでなく多くのファンに恵まれている芦沢先生から、私もたくさん学ばさせていただいています。

【ご経歴】
1958年  借家住まいのサラリーマン家庭に生まれる。
1983年  都内某大学大学院で電気工学を専攻。電気メーカーに入社。
1989年  自宅中古マンションをローンで購入。
1995年  自宅賃貸をきっかけに、不動産投資をスタート。
2000年  アツルハイマー病の母親の在宅介護を開始。
2004年  リストラにより46歳で指名定年解雇。某IT企業へ転職。
2007年  沢孝史さんの「お宝不動産」へ参画し、執筆&出版、セミナーを実施。
サラリーマン不動産投資家として、全国のサラリーマン大家さんと交流。
2013年  IT企業の営業職で2度目のリストラに合うも、某電気設備メーカーに転身。
55歳にして最前線の現役エンジニアへの復帰を果たす。
ビル、マンションの電気設備エンジニアの本業を大家業に活用。
2017年  本業の電気業界は大再編、リストラの嵐が吹き荒れ、勤務先は債務超過、
経営破綻で解体再編中。
しかし、都心〜京浜地区を中心に区分分譲マンションによる大家個人業は
満室安定経営を継続。
母親の介護費用と大学子息の教育費用の全てを賄ったうえ物件再投資を
継続中。
サラリーマンの仕事、介護、不動産投資、個人技術士業、執筆、
セミナーと、多忙だが、趣味を生かしながら個人業も継続。
2018年 前年、介護中の母が急逝、18年間に及ぶ介護(9年間は在宅)が
終了した。同時に自身も60歳のサラリーマン定年を迎え、現在は個人対会社
での個別契約(兼業公認、週2日業務)を結び、技術支援業務を継続する
「働き方改革」の草分けにチャレンジ。
一方、個人技術士業で各社の講師、テクニカルドキュメントの執筆などを
行いながら55棟56室の区分物件で兼業大家業を運営している。
2019年 12月に「少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術」を出版【ご著書】
・「中古マンション投資の極意」筑摩書房
・「中古ワンルームマンション堅実投資法」ごま書房新社
・「中古ワンルームマンション投資の秘訣」ごま書房新社
・「株vs.不動産 投資するならどっち?」(共著)筑摩書房
・「少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術」ごま書房新社
私の主宰するオンラインサロン「マネサロ」では、芦沢晃先生になんどもセミナーをしていただき、プライベートなことを含む詳細なお話をしていただいています。
2020年10月には、マネサロ内で参加者を募集して、優待大家さんの操縦するボートでクルージングもご一緒していただきました!

一般的な不動産投資のメリット

一般的な不動産投資のメリットとデメリットとはどのようなものでしょうか?

不動産投資のメリット
  • レバレッジがかけられる(銀行からお金を借りられる)
  • 相対取引(相手によっては安く物件を購入できたり、高く物件を売却できる)
  • リスクが相対的に低い(いろいろな投資のなかで不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています)
  • 団体信用生命保険に加入することで死亡した場合は残された家族も安心
  • 相続税対策にもなり得る
  • インフレ対策と考えることができる
  • 不労所得とは言わないが時間と労力はそれほどかからない(サラリーマン大家さんもたくさんいる)

デメリットは様々なリスクがあることです。しかしながらリスクは軽減することができます。

不動産投資における主なリスクとその軽減方法
騙されるリスク → おいしい話はほとんどない! しっかり勉強する
空室リスク → エリアの選別(都内)。建物のライフサイクルを考慮した追加投資を行うことによる資産価値の向上
自然災害リスク→ 格付けの高い損害保険会社で最大限の火災保険と地震保険に加入
金利上昇リスク→ 金利上昇想定6%までのシミュレーションを作成し、収入と返済が逆転しない計画での資金調達。固定金利
家賃滞納リスク→ 入居時審査を厳格に。(家賃保証会社との契約)。一日でも遅れたら督促
税制リスク→ 税務顧問契約を締結し、常にプロフェッショナルのチェックを入れる
建物老朽化リスク→ 定期的なメンテナンス及び追加投資
値下がりリスク→ 将来の人口や街計画を考慮して値下がりの可能性の少ない場所を選ぶ。利回りをキープする
流動性リスク→ 安定経営を心がけ売り急ぎをしなくてはならない状況にならないようにする
売れないリスク → (次の人にも)融資が出やすい物件を買う

中古ワンルームマンション投資のメリット

中古ワンルームマンションのメリットは、上記の他、少額からできることと、少額で買えるのでいろいろな地域に買うことにより、地域の分散ができること、(修繕積立金が積みあがっている物件の場合)積みあがった修繕積立金の恩恵を得られること、ある程度資産がある人であれば相続時に現金で持っているより中古ワンルームマンションで持っていた方が相続税が低くなることなどです。

私は、修繕積立金がある分、築古戸建よりもリスクが低い、初心者向けの不動産投資かと思います。築古戸建は雨漏りやシロアリ問題で百万円を超す費用がかかって本当につらい目に遭っていらっしゃる方々が多いので、私はそのような金額を請求される可能性の低い、修繕積立金のある中古ワンルームマンションの方をお勧めしたいです。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

私は棟物の物件を持って、日々管理をしたり(管理会社さんにお願いしています)、大規模修繕などもやっています。

その上で中古ワンルームマンションを持ってみると、管理組合が業者さんの言いなりになって過剰な修繕や清掃をしていたり、管理組合の役員になった人の都合で建物の価値を大きく下げるような改修をしたりしていることに驚きます。修繕費は値上がりしているので、修繕費は気をつけて使わないと足りなくなるはずです。自分のコントロールが及ばないものは大きなリスクだと感じています。

・複数の中古ワンルームマンションをきちんと調査して購入するとすれば、購入時の調査が大変です。契約や決済の手間もかかります。

・上記のように、清掃や修繕工事などにお金をかけすぎていて、将来の修繕費が足りなくなる可能性があります。建て替えなど考えていない管理組合が多いようです。

・銀行からの評価が低いため、銀行融資を使ってレバレッジをかけたいときに不利になります。

・中古ワンルームマンションのオーナーと一棟マンションのオーナーであれば、後者の方がその地域の不動産会社さんや修繕に関わる業者さんから大切にされるのではないでしょうか。

メリットとデメリット、自分の望む規模、レバレッジを使う・使わないなどによって、中古ワンルームマンション投資をするかどうか、ぜひご自分の頭で考えてください。

私の考えとしては、しっかりした収入があったり、親の資産を期待できるような方は勉強して、不動産投資の醍醐味である銀行融資を利用たレバレッジを使い、良い物件を買うのがいいと思います。というのもそろそろ不動産の買い場がやってくるのではないかと思っているからです。

お勧めのセミナー

月に一度程度の星野陽子ニュースレター(メルマガ)では有益な情報を届けたり、質問を受け付けたりしますので、ぜひご登録ください。

ABOUTこの記事をかいた人

著者。特許翻訳者。ユダヤ人富豪の義父に学び、自らも7億円の不動産資産を築いた不動産投資家という顔も持つ。 東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。在宅で翻訳の仕事をフリーランスとしてしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(7億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』『お金の不安から自由になって幸せな女になる』がある。オンラインサロン「マネサロ」主宰 http://yymsalon.jp/wp/