【不動産投資】空室対策して満室にする方法

こんにちは! 星野陽子です(自己紹介)。

2棟目(ファミリータイプ21戸)を購入したとき、空室が5つありました。

1棟目の経験から、空室をリフォーム工事して、適正な家賃で入居者の募集をすれば満室になるかと思っていました。

ところが3部屋がなかなか埋まらず……。

当時は私はめちゃくちゃ忙しかったので、直接管理会社さんに会うことなしに、電話やメールで質問したり、指示を出したりしました。「承知しました。がんばります!」というような返事をいただくものの、何もしてもらっていない感じが伝わってきました。

経験の浅い私は、正直なところ「困ったな」「間違った物件を購入してしまったかな?」と焦りました。3億円もの融資を受けて購入した物件なので、融資の返済ができなくなったらどうしようと途方に暮れたこともあります。

その後、思い切って管理会社を変えたところ、すぐに満室に!! やはりリーシング(客付け)が強いところがいいと実感しました。

近年は、退去した部屋に入居申し込みが入る期間が少し長くなっている気はしますが、ほぼ満室経営ができています。退去のお部屋への申し込みが、退去前から入るような状況はとても嬉しく思っています。

私がしている空室対策が、誰かの役に立ちましたら幸いです。

1 空室率が上がっている今、手をこまねいていてはいけない

日本では人口が減少し、空室率が上がっています。
あなたがお金持ちであればかまいませんが、私のように融資を使って不動産投資をして資産を増やす段階にいるのであれば、空室は一刻も早く埋めましょう。

すぐに行動しましょう!

2 まず、あなたが空室を埋める当事者だと自覚しよう

あなたが動かなくては、周りの人たちも真剣に考えてくれないでしょう。空室が多い中、あなたの部屋に優先的に入居者さんを付けてくれる人は、どんなことを考えているのでしょうか。

3 満室にしやすい立地や物件スペックは、購入時にほぼ決まっている

人口減少の過疎地なのに、物件が過剰にあるエリアでは、入居者を見つけるのはむずかしいので、最初からそのようなエリアは避けるか、あるいは物件の半分でも入居していればキャッシュフローがたくさん出るような購入の仕方をするべきです。

不動産投資本では、簡単なリフォームで満室になったとか、物件が過剰にあるようなエリアでも競合が弱いから満室になるとか、様々なことが書かれています。真実であることがほとんどですが、私ではまねできないほどマメに入居付け活動をしていたりする人もいますし、実は嘘だという話をする人もいます。

これから不動産投資をする方は、自分の目で物件を見て、最悪の事態を想定してから購入されるといいと思います。

すでに収益物件を購入したのだがずっと入居者が見つからないという人は、まずはあきらめないこと。様々な空室対策をとってみてもダメそうな場合は売却も視野にいれなくてはならないかもしれません。

4 賃貸募集の繁忙期を逃さない

多くの人が入社、入学、転勤などをする4月の前には、部屋の需要が高まります。それが賃貸募集の1月から3月で、入居付け(リーシング)をがんばらなくてはならない時期です。

この時期を逃すと入居付けが大変になります。

業者さんに聞いたところ、1Rなど単身者向けはこの時期に集中して動きますが、ファミリー物件はこの時期がメインであるものの、その時期の後でも少し動きがあります。

繁忙期の後、家賃交渉に応じたり、プレゼントやフリーレントをつけたりしてがんばる大家さん達もいますね。家賃を下げると売却のときの金額に響くので、売却を考えている人はなるべく他の手段で交渉されるのがいいと思います。

5 不動産会社や契約を選ぶ

不動産会社と結ぶ契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。一般媒介契約をすると、多くの会社に入居付けを依頼することができますが、各社における優先度は低くなります。専任媒介契約は一社に仲介をしてもらいますが、オーナーが入居者を探してくることもできます。専属専任媒介契約はその会社だけが仲介でき、オーナーも入居付けができません。

たいていは般媒介にして多くの不動産会社に入居者募集の依頼をしています。オーナーによっては不動産会社の人と飲みに行ったり、プレゼントをしたりして優先度を上げる努力をしています。

私は先に述べたように不動産管理会社を変えて満室にしました。

6 広告料を出す

広告料はAD(advertisement)とも言われ、家賃の一か月分などという感じで不動産会社に出したりします。

私の物件は東京都にありますが、ADは2か月出して、早期に部屋を埋めるようにしています。もちろんADを出さずに他のことで工夫して満室になるのであれば、その方がいいです。

物件供給過剰のエリアではADを5,6か月出さないと早期に決まらないと聞きました。ちょっと怖い話です……。

7 入居者募集図面を工夫する

物件の魅力をきちんと出すようにします。

8 ネットで検索に引っかかるようにする

ネットで物件を調べる人が多いので、たとえば家賃7万円+共益費であれば、家賃6万9千円+共益費(共益費を多めにする)にしたり、写真を魅力的なものにしたりします。

9 物件に「入居者募集中」のサインを出す

サインや旗を出してもらっています。私自身も賃貸暮らしのときに、子どもの学校の学区内で物件を探していました。近所の人が部屋を探している可能性があります。

10 いい状態で内見してもらう

原状回復工事とクリーニングをして、内見時に入居を決めてもらえるよう、きれいな状態にしておきます。私はしていませんが、家具や小物を置いてステージングをしている人もいます。

11  部屋や物件に満足してもらう

転勤など引越しをしなくてはならない場合は仕方ありませんが、建物や部屋に不満があって退去されるというようなことがないようにします。

共用部は清掃をして清潔にしておきます。敷地内に外から捨てられてしまっているごみ(粗大ごみ)や放置自転車などはそのままにせず、なるべく早く処理します(ごみがごみを呼んでしまうので)。

植栽から管理がわかるので、植栽も手入れしておきます。

宅配ロッカーなど入居者に望まれている設備を導入することも考えます。

入居審査を厳しくして不良入居者が入らないようにすることも大切です。

以上、思いつくことを書きました。ご参考になるところがあったら嬉しいです! あなたの物件が満室になりますように。

無料のメルマガ(月に1、2度発行予定)に登録してくださると嬉しいです!
→ 星野陽子ニュースレター

私が再び学んでいる講座です。不動産投資をするならしっかり勉強するのがおすすめです。
IZUMI塾ONLINE

ABOUTこの記事をかいた人

著者。特許翻訳者。ユダヤ人富豪の義父に学び、自らも7億円の不動産資産を築いた不動産投資家という顔も持つ。 東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。在宅で翻訳の仕事をフリーランスとしてしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(7億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』『お金の不安から自由になって幸せな女になる』がある。オンラインサロン「マネサロ」主宰 http://yymsalon.jp/wp/