不動産投資での失敗例

こんにちは! 星野陽子です(自己紹介)。

弟子
弟子
不動産ってお金持ちはみんな持っているよね。でも不動産投資で痛い目に遭って「やめとけ」という人もいる。不動産投資は本当にいいものなの?
Yoko
Yoko
リスクはたくさんあるから、学ばないのだったらやめといた方がいいよ。でも勉強したり投資を理解できるのなら絶対にやった方がいい!

私は2003年から不動産投資(2008年からは融資を使った不動産投資)をしていますが、もちろん「不動産投資はいい!」と思う派です。

不動産投資で成功する人たちから学び、彼らに追随しようと努力しています。しかしながら失敗する人たちも多く見るので、残念に思っています。

「不動産投資は金額が大きいので、絶対に失敗しないで欲しい」と思って、心を鬼にして辛口気味に書きます。もちろん成功例はたくさんあり、成功した人たちが書籍やブログなどに書いているので、そちらをご覧ください。

不動産投資 物件別の失敗例

 

RCフルローン物件の失敗例

・一般的には、最初の頃は建物の減価償却費が多いため、税金が少なく、現金が多く手元に残ります。「お金がある!」と思ってその現金を使ってしまうと、後に減価償却費が少なくなり支払う税金が増えるときに、現金が足りないという事態が発生することがあります。

・「銀行がフルローンを出す物件なら安心だろう」と考え、物件を見に行くこともなく、業者さんのシミュレーションを見て物件を購入するも、満室にならなかったり、修繕費がかさんだりすると持ち出しになってしまい、維持するのがつらいと感じたり、困難となったりします。結果、買った金額より低い金額で売却して「損切り」されます。

地方高利回り物件の失敗例

・満室想定表面利回りは高いのだが、どうがんばっても満室には程遠い。

・土地の価値が下がり、売ってもローン残高の方が売却金額より大きく売るに売れない。

新築ワンルームマンションの失敗例

・新築は一日でも入居すれば中古となり価値が下がるが、それを理解していなかった。

・そもそも家賃高めの設定でもキャッシュフローがでない、あるいはほんの少しだけというシミュレーションであるため、適正家賃で入居者を募集するとなると毎月持ち出しとなってしまう。

・家賃保証があったのだが一方的に契約解除されてしまった。

・売却をしようにもローン残高の方が大きい。

中古ワンルームマンションの失敗例

・修繕積立金がほとんど貯まっていない物件の区分マンションを買ってしまったので、多額の費用が必要な修繕の必要が起こった場合、どうなるのか不安。

・一棟が遠方の投資家・近くても物件に興味のない投資家の所有する投資用ワンルームマンションのため、管理会社に手を抜かれていて管理状態がひどく、空室のままである。

築古戸建の失敗例

・地震などで入居者に万が一のことがあった場合のことは全く考えていない(提訴される可能性もあるので高いリスクを取っている)。

・シロアリで建物が傷んでいたため、補修工事が高くついた。

・雨漏りして、補修工事で100万円以上かかった。

・地盤沈下で建物が斜めになったため、ジャッキアップで300万円以上かかった。

・入居申し込みが入らないので売ろうと思ったが買い手がいないため(ババを引いたため)、固定資産税を払い続けないとならない。

築古アパートの失敗例

・銀行融資を使って数棟持ちたいのに手ごろな金額に思えた築古アパートを購入したため、銀行から見ると「債務超過」に陥っているので二棟目が買えない。

海外不動産(投資用区分)の失敗例

(成功例を知らないので成功している人がいらしたら話を聞いてみたいです。)

・プレビルドを購入したが、なかなか建物が完成しない。追加の費用を請求される。

・英語が苦手なので代理人(業者)に任せているが、購入後、その人がやめてしまったのでどうしたらいいのかわからない。

・地元の管理会社(日本人)に次から次へと修繕費用などを要求される。

・売りたいと思うが購入額よりも低い価格でしか売れない。

民泊・レンタルスペースの失敗例

・部屋を借りてオーナーに許可を取らずに初めたが、バレて家具類の処分をしなくてはならなかった。

・自分で運営することが無理で業者に頼んだが利益がでない。

不動産投資で失敗する人

・「おいしい話」に乗ってしまう

・「不動産買いたい病」にかかる

・知られている企業や有名人や本を出している人を信じてしまう

・成功者から学んでいない(成功している人がわかっていない)

・依存してしまう

・「投資」とは何か知らない

・知識が足りない

・自分の頭で考えていない

→ では失敗しない方法とは?

やはり勉強して知識武装することではないでしょうか。成功している人たちから話を聞くことが大切です。成功している人かどうかはある程度勉強してからでないとわかりませんので、多くの人達から話を聞いてみましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

著者。特許翻訳者。ユダヤ人富豪の義父に学び、自らも7億円の不動産資産を築いた不動産投資家という顔も持つ。 東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。在宅で翻訳の仕事をフリーランスとしてしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(7億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』『お金の不安から自由になって幸せな女になる』がある。オンラインサロン「マネサロ」主宰 http://yymsalon.jp/wp/