副業として年に家賃を6千万得る方法

こんにちは! 特許翻訳者で不動産投資家の星野陽子と申します(自己紹介)。

Yoko
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よろしくお願いいたします

本も書いています!

不労収入とはいいませんが、あまり自分が働くことなしに入ってくる家賃収入はとてもありがたく思っています。そんなありがたい家賃収入をどうやって得るのかについてご説明します。

私の不動産投資履歴

最初に、私の不動産投資の履歴からお伝えします。最初の中古ワンルームマンションを購入してから軽く10年以上経っています。
2003年 中古ワンルームマンションを440万円で現金で購入
2004年 立川の自宅を建築(土地を購入して分離発注で注文住宅建築)
2008年 小平市のマンション一棟購入(3億1千万円。フルローン)
2009年 中古ワンルームマンションを465万円で売却
2010年 三鷹市のマンション一棟購入(3億円。フルローン)
2014年 中野区の賃貸併用住宅購入(8千万円。うち5千万円はローン)
2016年 自宅の売却
2018年 都内のワンルーム二戸購入(現金)

現在、所有不動産は7億円で、年間の不動産賃貸収入は約6千万円です。

さて不動産投資について書いていきたいと思います。その前に「投資とは?」ということを考えてみましょう。

投資とは?

投資とは大辞林によれば「利益を得る目的で、資金を証券・事業などに投下すること」です。

投資にはリスクがあります。また投資で成功するにはリスクの理解、安定した感情、損をしない方法を考えることが必要です。

安定した感情が必要なのは、感情にコントロールされて損をしてしまわないために本当に重要! つまり、投資に慣れていないと、株価や不動産の価格が上がっている局面で参加して、いわゆる「ばば」を引いてしまい、価格が下がる局面で「もっと下がるかも」「損が広がる!」と恐怖に駆られて売ってしまい、損をしてしまいます。

投資で成功するには、みんなが売る(価格が下がる)時に買い、みんなが買う(価格が上がる)時に売るというのが王道です。

世界一の投資家と言われているウォーレン・バフェットの投資ルールは「第一に損をしないこと。第二に第一を忘れないこと」です。

不動産投資が投資である以上、投資に慣れておく方がいいと思います。特に不動産投資は金額が大きいので損をしないことが大切です。

私は、自分の経験から、小さい金額でできる株式投資をやってみることをお勧めします。

不動産投資とは?

不動産投資とは、利益を得る目的で、資金を不動産に投下することです。大辞林によれば、不動産とは「土地およびその定着物(家屋・立木など)」。一般的にはアパートやマンションを融資を使って、あるいは現金だけで購入し、家賃を得ることです。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとデメリットとはどのようなものでしょうか?

不動産投資のメリット
  • レバレッジがかけられる(銀行からお金を借りられる)
  • 相対取引(相手によっては安く物件を購入できたり、高く物件を売却できる)
  • リスクが相対的に低い(いろいろな投資のなかで不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています)
  • 団体信用生命保険に加入することで死亡した場合は残された家族も安心
  • 相続税対策にもなり得る
  • インフレ対策と考えることができる
  • 不労所得とは言わないが時間と労力はそれほどかからない(サラリーマン大家さんもたくさんいる)

【コラム】
副業として不動産投資(大家業)がベストな理由(「不動産投資塾」サイト)

デメリットは様々なリスクがあることです。不動産におけるリスクは後で説明しますが、まずは「だまされる」というようなことがないようにしましょう。

不動産業界は戦場。丸腰で戦いに行かない

不動産を扱う人に限りませんが、お金が絡むところには、自分の利益だけを考えて、あなたのことは考えていない人たちがたくさんいます。あなたに不動産を売ると儲かる人たち(不動産会社だけでなく、不動産投資コンサルタントなども)は、うまいことを言って買わせようとします。

本当に良い物件かどうかは、自分で判断するしかありません。「自己責任」で金額の大きいものを購入するわけですから、しっかり自分で理解して判断するべきです。カモにならないためには、勉強が不可欠。必ず知識で武装してください!!

 誰に話を聞くか、誰を目標にするかが大切!

「不動産投資の勉強をしよう!」と思うのはいいのですが、いきなり業者さん主催の無料セミナーに行かないことをお勧めします。たとえば、新築ワンルームマンションを販売している会社が主催しているセミナーであれば、新築ワンルームマンションを販売することを目的としています。知識がない人は、不動産投資のいいところを聞いて、リスクを理解せずに購入してしまうことがあるからです。

まずは本を読んでみましょう。

不動産投資をする前に読む本

それからセミナーに行きましょう。

お勧めの不動産投資セミナー

誰かを目標にするのはおススメです。けれどもメディアで有名な人や立派な肩書がある人や実績がある人の言うことを聞いてしまう人が多いのですが、その人が優れた投資家でない場合もあります。本当に儲けている人(それがわからなければ勉強が足りていません)、そしてその人が人に教えたり相談に乗っている場合、成功している人を輩出しているかどうかを見るとよいでしょう。また属性が似ている人(会社員の方でしたらサラリーマン大家さんなど)であれば、融資や税金対策も似たようなものになるかもしれないのでいいかと思います。

「仕事が忙しくて勉強する時間がない!」という人は不動産投資において大切な「時間コントロール術」(「不動産投資塾」サイトでのコラム)をぜひ読んでください。

不動産投資の種類と物件の種類

現物(不動産の現物)投資と、証券化投資があります。このサイトでは現物投資について書いていきます。

現物の物件の種類には次のようなものがあります。

  • 戸建(築古)
  • 区分マンション(ワンルームマンション、ファミリータイプ)
  • 賃貸併用住宅
  • 一棟アパート
  • 一棟マンション
  • 区分店舗、区分事務所、店舗付き住宅
  • 一棟商業ビル
  • 倉庫、工場、ホテル、ペンション、駐車場、土地など

不動産投資の手法

大まかに書きます。

現金買い or 融資を使っての投資

現金買いの場合
・ローンの返済ができなくなるという心配がない
・資産を増やすスピードは遅い

融資を使う場合
・レバレッジをかけることができる
・家賃が思ったように入らないと返済ができなくなる(持ち出しになる)という可能性がある

地方 or 首都圏

地方は利回りが高い物件が多い(人口が少ないエリアでは入居付けに努力が必要)

地方は、売る時に買値を下回ることがある

首都圏は利回りが低い物件が多いが入居付けは地方より容易

ワンルームvs一棟

中古ワンルーム
・金額が比較小さいので現金買いができる場合もあり、融資を使いたくない人に向いている
・一棟に比べると流動性が高い(金額が比較的小さいので、価格が相場に比べて低ければ売却が早くできる)
・複数の中古ワンルームマンションを異なる場所に持つことなどによりリスクを分散することができる
・管理が適切にされていて、管理費が積みあがっていればいいが、業者さんの言いなりに管理をしている場合など支払いが多く管理費があまり積みあがっていないこともある
一棟
・複数ある部屋のうち、いくつかが空室になっても返済ができる程度の融資を利用することで安定した経営が可能
・レバレッジをかけた投資が可能
・一棟の運営が自分のコントロールでできる

私の初めての不動産投資は中古ワンルームマンション

具体例で見てもらうとわかりやすいかと思います。

2003年に440万で現金で購入
2009年に465万円で売却

所有中の家賃は、56,000円×80ヶ月=4,480,000円で、二年ごとに更新料もいただきました。一度も修繕などの出費がありませんでした。6年間で資金が倍になったイメージです(㊟税金などがかかります)。

物件概要

  • ワンルームマンション 約15.35㎡
  • 4階建てRCの1階
  • 築年月 昭和62年5月
  • 東武東上線 成増駅から徒歩9分
  • 家賃月額  56,000円
  • 管理費  4,680円
  • 修繕積立金 2,340円

良い物件を得る方法

私の経験から言うと、不動産投資は、「良い物件を購入できたら、成功はほぼ決定」という感じです。

良い物件を買うまでは勉強したり、検索したり、見学したり、交渉したりと少し大変ではありますが、良い物件を買ってしまえば、10年経っても問題はなく、家賃はコロナ禍でも安定して入ってきています。

良い物件を得る方法は以下のようなものではないかと思います。

・目を養う
1000 : 100 : 10 : 3 : 1 の法則(『不動産投資の学校 入門編』より引用)
1000の物件情報を見て、100の物件を見て、10の物件に買い付けをいれて、そのうちの3つの物件に融資が出て、1つの物件が買えるというぐらい、たくさんの物件を見ることが大切です。

・良い営業さんと会う
不動産業者さんを味方にする。私の場合はフルローンで買える物件を探していたときには、積算金額など理解している業者さんからの物件はありがたかったです。

・自分は「不動産を買うことができる」ということをアピールしておく
特に女性や若い人は「本当に買えるの?」と思われがちなので、仕事が順調であるとか、貯金があるなど、自分の情報を伝えたり、本気度をアピールしたりします。

私が物件を探す際に気を付けているポイントについて、コラムにてご紹介しています。
【コラム】投資用物件の探し方(「不動産投資塾」サイト)

投資物件サイト

物件を探してみましょう。物件投資サイトはたくさんあります!

健美家
楽待
LIFULL HOME’S
アットホーム
不動産投資☆連合隊
Yahoo!不動産
住友不動産販売
三井のリハウス
東急リバブル

不動産投資のリスクとリスク軽減方法

不動産投資における主なリスクとその軽減方法
  • 空室リスク → エリアの選別(都内)。建物のライフサイクルを考慮した追加投資を行うことによる資産価値の向上
  • 自然災害リスク→ 格付けの高い損害保険会社で最大限の火災保険と地震保険に加入
  • 金利上昇リスク→ 金利上昇想定6%までのシミュレーションを作成し、収入と返済が逆転しない計画での資金調達。固定金利
  • 家賃滞納リスク→ 入居時審査を厳格に。(家賃保証会社との契約)。一日でも遅れたら督促
  • 税制リスク→ 税務顧問契約を締結し、常にプロフェッショナルのチェックを入れる
  • 建物老朽化リスク→ 定期的なメンテナンス及び追加投資
  • 値下がりリスク→ 将来の人口や街計画を考慮して値下がりの可能性の少ない場所を選ぶ。利回りをキープする
  • 流動性リスク→ 安定経営を心がけ売り急ぎをしなくてはならない状況にならないようにする
  • 売れないリスク → (次の人にも)融資が出やすい物件を買う

【コラム】
不動産投資の代表的なリスクとその対処方法 (「不動産投資塾」サイト)

近年は水災が顕著ですね。堤防が決壊したニュースなどを見ると怖くなります。被災された方々には心よりお見舞い申し上げます。

写真は私の物件ですが、台風で屋上のフェンスがばたばたと倒されました。エントランスにあるシンボルツリーも前面道路側に傾き、大変な思いをしました。

【コラム】高まる水災リスク対策の7つのポイント (「不動産投資塾」サイト)

不動産投資で大切なこと

不動産投資で「ワンルームがいい」とか「新築一棟がいい」とか「古い安い戸建てがいい」とか「地方高利回りがいい」などという人たちがいて、自分はどれがいいのかわからなくなりますよね。

大切なのは誰か一人の言うことを信じたり頼ったりせず、自分の頭で考えること。「儲かる話」を聞いて簡単に飛びついてしまう人が本当に多いので、心よりお願いしたいです。もちろん私の書いていることも疑いながら読んでいただけたらと思います。

  • 投資方法は人それぞれ(リスク許容度、資産、年齢、家族構成、どんな人生にしたいのか等みんな違う)
  • 目標によって戦略は違う!(私の場合は二人の子ども達に十分な教育を受けさせること。医学部に行きたいと言われたときに行かせられるお金を持っていること)
  • むやみに借金を恐れない
  • リサーチ力、思考力、行動力、柔軟性、判断力、精神力、交渉力 etc.などが必要。足りない部分は他の人の知恵を借りる

現金での購入と融資を受けての購入

不動産投資におけるレバレッジ

不動産投資ではお金を借りられることが最大のメリットだと思っています。ロバート・キヨサキ氏の言うように「OPM(other people’s money:他の人のお金)」を使って大きな資産を早く作ることができます。

不動産賃貸業をするときに利用する融資の種類
・銀行
・日本政策公庫
マル経融資

シングルマザーでフリーランスの私も融資を受けられた!

私はシングルマザーでフリーランスの翻訳者ですが、投資用不動産を購入する際、融資を受けることができました。結果から言うと、法人にしていたため、「経営者」として見てもらえたからです。

しかしながら、2年ぐらいは門前払いでした。ご興味のある方はコラムを読んでみてください。

【コラム】シングルマザーという属性の悪い私が不動産投資家になれた理由(「不動産投資塾」サイト)

資産形成を加速させる不動産投資のレバレッジとは

不動産投資のメリットのひとつは、小さな元手で大きなお金を借りる(レバレッジをかける)ことができるということです。

不動産投資におけるレバレッジ

銀行の評価方法を知り、価格満額を借りる(フルローン)不動産投資方法

積算評価(担保評価) = 土地評価額+建物評価額
【土地評価額】 路線価×平米数
【建物評価額】
平米単価        税法上の法定耐用年数
RC     18~20万円     47年
鉄骨  15~18万円     34年
木造  14~16万円     22年
* 平米単価は金融機関によって異なります。

【コラム】資産形成を加速させる不動産投資のレバレッジとは(「不動産投資塾」サイト)

物件の運用や管理

日々の物件管理

物件を所有していれば、水漏れ、窓や換気扇などの不具合、騒音トラブル、家賃の遅れや滞納など、様々な問題が起こります。自分で管理をする「自主管理」という方法と管理会社に任せる方法があります。

エレベーター2020年問題

退去時

入居者さんが退去されるという連絡を受けたら、なるべく早く部屋の原状回復をして、次の人に貸せるようにします。
退去の連絡を受けたらすること8つ

空室対策

空室対策としては、空室になりにくい良い立地で良い物件を購入することが大切かと思います。ただそういう物件は価格が高い場合が多くなかなか買えないかもしれません。まずはあきらめずに、たくさんの手を打ってみるとよいでしょう。どうしようもない場合は損切りも視野にいれるとよいかと思います。私が空室に関して実践していることや、大家さん仲間から聞いたことなどをコラムにまとめました。参考になったら幸いです。
【コラム】「大空室時代」での空室対策 ①入居付けの場合(「不動産投資塾」サイト)
【コラム】「大空室時代」での空室対策 ②退去を防ぐ場合(「不動産投資塾」サイト)

空き家

日本では空き家が増え続け、社会問題として認識されてきています。少子高齢化という社会現象が背景にあるので、なかなか解決するのは難しいと思いますが、空き家を再生してビジネスにする例も出ているので、ビジネスチャンスと捉えることもできます。空き家について、私なりに考えてみたことをコラムで書いています。
【コラム】空き家が増え続ける理由と空き家ビジネスの可能性 (「不動産投資塾」サイト)

物件修繕

物件を所有すると壊れたりするところが出てきます。それから経年による劣化も起こります。

私は外壁の修繕と塗装を2度していますが、正直なところ経験不足です。3度目の今回は大家さん仲間に助けてもらいました。
大規模修繕工事(外壁塗装工事)の失敗と対処法

物件購入後に収入を増やす方法

物件購入後に収入を増やす方法があります。

【コラム】物件購入後に収入を増やす10の方法(「不動産投資塾」サイト)

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ラブホテルを普通賃貸にコンバージョンした物件を見学しましたが、とてもいい方法だと思いました。

【コラム】ラブホ投資の実際のところって?(健美家サイト)

さまざまな物件運用方法

物件は住居用賃貸として使用するだけでなく、さまざまな方法の運用があります。

そのひとつに人気のコワーキングスペースがあります。
【コラム】コワーキングスペースについて解説(「不動産投資塾」サイト)

【コラム】WeWorkから賃貸経営のヒントを学ぶ (「不動産投資塾」サイト)

不動産投資塾サイトから写真をお借りしました。

【コラム】地方の空き家にも手が打てる! 分散ホテルという方法(「不動産投資塾」サイト)

【コラム】50代独身女性が安心して暮らせるマンションを考える(「不動産投資塾」サイト)

民泊やホテルをする不動産投資家も増えています。

Airbnb(民泊)をホストをしてみよう!

出口戦略

不動産投資をして家賃収入を得ている人の話を聞くと「収益不動産が欲しい!」と思ってしまい、不動産を買うことで頭がいっぱいになってしまう人が多いのですが(私もそうでした……)、売却や相続など、最後はどうするのか、最初から決めておくのがベストです。

【コラム】不動産投資に出口戦略は不可欠だけど相続も一つの選択肢 (「不動産投資塾」サイト)

これから不動産投資をする人へのアドバイス

    • モチベーション維持が必要です。忙しい日々でも、物件を探したり、勉強をしたりする時間を少しでも取るようにしました。けれども物件の買い付けを入れようと思っても買い付けを入れることができなかったり、一番手になったのに二番手の人に取られたり、銀行から融資を断られたりすると、モチベーションが下がってしまい、物件の検索すらやらなくなってしまうことがありました。そんな時、私は不動産投資をしている人たちやメンターと話したりしてモチベーションを下げないようにしました。逢坂ユリさんの本をいつも近くに置いて「彼女のように10億円まで収益不動産を買う!」と目標を忘れないようにしました。
    • できるだけ良いものを安く買うことが大切なので、物件をたくさん見て目を養ってください。勉強することはたくさんありますが、少しでも知識を増やしてください。信頼できるメンターや友人や知人にアドバイスをもらえるようにしておくと望ましいです。
    • 貯金をしておきましょう!
    • 本業をがんばりましょう!読んでくださってありがとうございました。
      あなたが不動産投資で成功して、安定した家賃収入を得て、お金の不安から解放され、安心を手に入れられるよう願っています。
    Yoko
    Yoko
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著者。特許翻訳者。ユダヤ人富豪の義父に学び、自らも7億円の不動産資産を築いた不動産投資家という顔も持つ。 東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。在宅で翻訳の仕事をフリーランスとしてしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(7億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』『お金の不安から自由になって幸せな女になる』がある。オンラインサロン「マネサロ」主宰 http://yymsalon.jp/wp/