不動産投資

 

不動産投資家、著者、特許翻訳者の星野陽子と申します。

私の不動産投資については、不動産投資サイトの健美家(けんびや)さんの大家列伝をお読みいただけたら幸いです。

6億円の女性不動産オーナーYokoさん〔前編〕

6億円の女性不動産オーナーYokoさん〔後編〕

当時はハンドルネームでした(笑)。

 

さて不動産投資について書いていきたいと思います。

投資とは

投資とは大辞林によれば「利益を得る目的で、資金を証券・事業などに投下すること」です。

投資にはリスクがあります。また投資で成功するにはリスクの理解、安定した感情、損をしない方法を考えることが必要です。

安定した感情が必要なのは、感情にコントロールされて損をしてしまわないために重要です。つまり、投資に慣れていないと、株価や不動産の価格が上がっている局面で参加して、いわゆる「ばば」を引いてしまい、価格が下がる局面で「もっと下がるかも」「損が広がる!」と恐怖に駆られて売ってしまい、損をしてしまいます。

投資で成功するには、みんなが売る(価格が下がる)時に買い、みんなが買う(価格が上がる)時に売るというのが王道です。

世界一の投資家と言われているウォーレン・バフェットの投資ルールは

「第一に損をしないこと。第二に第一を忘れないこと」

です。

不動産投資が投資である以上、投資に慣れておく方がいいと思います。特に不動産投資は金額が大きいので損をしないことが大切です。

私は、自分の経験から、小さい金額でできる株式投資をやってみることをお勧めします。

不動産投資

不動産投資とは、利益を得る目的で、資金を不動産に投下することです。大辞林によれば、不動産とは「土地およびその定着物(家屋・立木など)」。一般的にはアパートやマンションを融資を使って、あるいは現金だけで購入し、家賃を得ることです。

不動産業界は戦場。丸腰で戦いに行かない

不動産を扱う人に限りませんが、お金が絡むところには、自分の利益だけを考えて、あなたのことは考えていない人たちがたくさんいます。あなたに不動産を売ると儲かる人たち(不動産会社だけでなく、時には不動産投資コンサルタントなども)は、うまいことを言って買わせようとします。本当に良い物件を紹介してくれることもありますが。

本当に良い物件かどうかは、自分で判断するしかありません。「自己責任」で金額の大きいものを購入するわけですから、しっかり自分で理解して判断するべきです。そのためには、知識で武装してください。

 誰に話を聞くか、誰を目標にするか

「不動産投資の勉強をしよう!」と思うのはいいのですが、いきなり業者さん主催の無料セミナーに行かないことをお勧めします。

まずは本を読んでみましょう。

不動産投資をする前に読むべき本

それからセミナーに行きましょう

お勧めの不動産投資セミナー

誰かを目標にするのはいいのですが、メディアで有名な人や立派な肩書がある人や実績がある人の言うことを聞いてしまう人が多いのですが、その人が優れた投資家でない場合もあります。本当に儲けている人(それがわからなければ勉強が足りていません)、そしてその人が人に教えたり相談に乗っている場合、成功している人を輩出しているかどうかを見るとよいでしょう。

不動産投資の種類と物件の種類

現物(不動産の現物)投資と、証券化投資があります。このサイトでは現物投資について書いていきます。

現物の物件の種類には次のようなものがあります。

  • 戸建(築古)
  • 区分マンション(ワンルームマンション、ファミリータイプ)
  • 賃貸併用住宅
  • 一棟アパート
  • 一棟マンション
  • 区分店舗、区分事務所、店舗付き住宅
  • 一棟商業ビル
  • 倉庫、工場、ホテル、ペンション、駐車場、土地など

不動産投資の手法

  • 現金買い or 融資を使っての投資

現金買いの場合はローンの返済ができなくなるという心配がない

資産を増やすスピードは遅い

融資を使う場合はレバレッジをかけることができる

家賃が思ったように入らないと返済ができなくなる(持ち出しになる)という可能性がある

・地方 or 首都圏

地方は利回りが高い物件が多い(人口が少ないエリアでは入居付けに努力が必要)

売る時に買値を下回ることがある

首都圏は利回りが低い物件が多いが入居付けは地方より容易

・ワンルーム vs 一棟

私の初めての不動産投資は中古ワンルームマンション

2003年に440万で購入 (460万円の売値だったが、440万円で指し値をして現金で購入)

2009年に465万円で売却

所有中の家賃は、56,000円×80ヶ月=4,480,000円で、6年間で資金が倍になりました(税金などがかかります)。

物件概要

  • ワンルームマンション 約15.35㎡
  • 4階建てRCの1階
  • 築年月 昭和62年5月
  • 東武東上線 成増駅から徒歩9分
  • 家賃月額  56,000円
  • 管理費  4,680円
  • 修繕積立金 2,340円

良い物件を得る方法

・目を養う
1000 : 100 : 10 : 3 : 1 の法則
1000の物件情報を見て、100の物件を見て、10の物件に買い付けをいれて、そのうちの3つの物件に融資が出て、1つの物件が買えるというぐらい、たくさんの物件を見ることが大切

・良い営業マンと出会う (不動産業者さんを味方にする)

・自分は「不動産を買うことができる」ということをアピールしておく

投資物件サイト

物件を探してみましょう。物件投資サイトはたくさんあります!

健美家
楽待
HOME’S
アットホーム
不動産投資連合
Yahoo!不動産
住友不動産販売
三井のリハウス
東急リバブル

不動産投資のリスクとリスク軽減方法

  • 空室リスク → エリアの選別(都内)。建物のライフサイクルを考慮した追加投資を行うことによる資産価値の向上
  • 自然災害リスク→ 格付けの高い損害保険会社で最大限の火災保険と地震保険に加入
  • 金利上昇リスク→ 金利上昇想定6%までのシミュレーションを作成し、収入と返済が逆転しない計画での資金調達。固定金利
  • 家賃滞納リスク→ 入居時審査を厳格に。(家賃保証会社との契約)。一日でも遅れたら督促
  • 税制リスク→ 税務顧問契約を締結し、常にプロフェッショナルのチェックを入れる
  • 建物老朽化リスク→ 定期的なメンテナンス及び追加投資
  • 値下がりリスク→ 将来の人口や街計画を考慮して値下がりの可能性の少ない場所を選ぶ。利回りをキープする
  • 流動性リスク→ 安定経営を心がけ売り急ぎをしなくてはならない状況にならないようにする
  • 売れないリスク → (次の人にも)融資が出やすい物件を買う。

不動産投資で大切なこと

  • 投資方法は人それぞれ(リスク許容度、資産、年齢、家族構成、どんな人生にしたいのか等みんな違う)
  • 目標によって戦略は違う!(私の場合は二人の子ども達に十分な教育を受けさせること。医学部に行きたいと言われたときに行かせられるお金を持っていること)
  • リサーチ力、思考力、行動力、柔軟性、判断力、精神力、交渉力 etc.

現金での購入と融資を受けての購入

  • 不動産投資ではお金を借りられることがメリット
  • よい借金とは?

・不動産賃貸業を事業として考える

・Think Big!  器を大きくしろ!

 

銀行の評価方法を知り、価格満額を借りる(フルローン)不動産投資方法

積算評価(担保評価) = 土地評価額+建物評価額

 

【土地評価額】 路線価×平米数

【建物評価額】

平米単価  税法上の法定耐用年数

RC     18~20万円     47年

鉄骨  15~18万円     34年

木造  14~16万円     22年

*平米単価は金融機関によって異なります。

 

これから不動産投資をする人へのアドバイス

  • モチベーション維持が必要。私の場合は、不動産投資をしている仲間やメンターと話したり
  • できるだけ良いものを安く買うことが大切なので、物件をたくさん見て目を養い、勉強をして、信頼できるメンターや友人や知人にアドバイスをもらえるようにしておく。
  • 貯蓄をしておく
  • 本業をがんばる

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星野陽子

著者。特許翻訳者。ユダヤ人富豪の義父に学び、自らも6億円の不動産資産を築いた不動産投資家という顔も持つ。 東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。在宅で翻訳の仕事をフリーランスとしてしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(6億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』がある。 オンラインサロン主宰 http://yymsalon.jp/wp/